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徐小明的新浪博客博文地产股的天花板在哪里

发稿人: 徐小明新浪博客 来源于: 未知 发表于: 2020-10-16 被阅读: 广告合作

徐小明的新浪博客博文地产股的天花板在哪里
地产股的天花板在哪里

对房地产这个行业,很多人一直看衰,也有很多人一直乐观。喜欢不喜欢,房地产都一直倔强地生存着,但再高的楼也会有楼顶,再好的房子也得有天花板。做一个估算吧,看看十年之后,房地产行业还会有多大的市场,这个问题明白了,地产股的成长空间自然也就出来了。

2018年,全国商品房销售面积是17.16亿平米,销售额是14.99万亿元。今年正常应该能超过16万亿,但销售面积不会增长多少,也就是说现在的房地产开发市场,主要是靠价格驱动的。

由于近几年M2基本保持在8%的增速,GDP增速也稳中略降,通货膨胀不像前几年那么严重。考虑到2%左右的CPI(不包括房价)已经保持了不少年,再加上房价增长和产品品质的提升,按照6%的当前GDP增速来计算,应该是一个可以参考的数据标准,那么十年之后,房价可能会比现在高出80%左右,我们按照这个数据算一下商品房十年之后的市场空间吧。

首先我们要明确几个问题:

一、我们过去十年处在建国后第二轮人口出生高峰期,中国购房者的平均年龄是27岁,1991年新生人口是2250万,之后便一路下滑,到了2001年就只有1696万了,2018年刚好是这个周期的最后一年。从2019年开始,房地产的人口红利会越来越少,十年后的主力刚需人口比现在要下降32.66%!这个下降是不可逆的,2018年的新生人口就只有1523万了,我们只能习惯房地产市场整体需求的持续下降;

二、十年后,一二线城市人口都会进入到饱和阶段,预计成都超过2000万人,郑州、西安、武汉、南京等会超过1500万人,大城市化的人口红利也基本消失。(参考北京的情况,在超过2000万人后,便大力外迁人口,据北京市人民政府官网数据:2018年年末全市常住人口2154.2万人,比上年末减少16.5万人。)

三、随着房价高企,政策性住房和公租房比例会越来越大。深圳为例,规划中政策性住房和公租房比例要达到新增供应量的60%。而北京2018年商品房卖了2.5万套,保障性住房却达到了5万套,商品房只占了33%!大城市的土地原本紧张,保障性住房的增加,会直接减少本已不多的商品房土地供应;

四、2019年,商品房销售面积基本与去年持平,大约在1700万套,销售额预计会达到16万亿。假设房价比2018年均价增长80%,达到1.6万元/平,十年后要保持16万亿的规模,就需要销售掉10亿平米,也就是1000万套左右。

五、2018年全国除了1700万套商品房外,还销售了420万套二手房,和完工了656万套保障性住房。即便商品房的销售量是每年递减的,取1700万套和1000万套的平均值1350万套来计算的话,预计未来十年每年房屋换手会在2400万套左右(实际上这个数字是保守的,未来十年二手房和保障住房的套数都会增长,仅雄安一地便可提供数百万套政策性住房)。

也就是说未来十年累计房屋换手会在2.4亿套左右,会有7亿人左右改换新居。届时过去累积的改善型需求也基本释放的差不多,以增长后的房价推算(北、上、深的均价全部会超过10万/平),十年内没释放的改善需求,以后也很难有能力再大规模换房了。

十年后,刚需红利和大城市化红利用光了,改善型需求释放了,商品房供应用地减少了,依靠人口大量流出的三、四线城市为主的购买力去消化每年1000万套商品房,以及上千万套二手房和保障性住房?

目前,三四线城市大约占商品房总成交面积的2/3左右,要完成1000万套商品房的消化,就需要市场在十年之后还能保持2016年的状态,那一年的市场热度大家仍历历在目吧。但在一二线城市商品房供应大幅下降的背景下,从价格结构的角度来看,三四线城市的房价预计要比80%增长更多才行。提价的难度,不亚于增量。

未来十年,变数还有很多,但以上测算至少说明了一个问题,房地产市场的天花板已经近在咫尺,日后摆在房企面前的不是如何去做市场增量,而是如何抢夺市场存量。换句话说,现在就是大鱼吃小鱼的时代,而即将展开的会是大鱼吃大鱼的时代。

从白酒、家电等行业的牛股身上可以看出,行业天花板临近的时候,反而是大牛股出现的好时机。因为好日子大家都能活的不错,只有行业危机才会让对手比你先死掉,这是扩大市占率的最好机会。

房地产住宅开发这个行业已经靠近天花板了,但优秀的房企才刚刚踏上征程。即便16万亿保持不了,中国之大,一年卖掉几百万套商品房还是能做得到的。高限16万亿,低限10万亿,那么TOP5房企只要能占领到50%的市场份额(这个数据比家电和白酒都低得多),就有5万亿到8万亿的空间,也就是比现在高出1-2倍的增长,年均增长率在7.5%-13%。即便估值不变,股价与业绩同步,加上股息也可以做到10%-16%。

当然,这个数字只是体现了房企在商品房开发上的收益,而且是按照在未来十年从业绩峰值向下滑落的曲线来测算的,略偏保守。各家房企都在多元化发展,其他产业如果能在十年后形成规模,优秀房企保持年化20%的增长还是有机会的,尽管这确实不容易,但哪一个万亿市值的企业是容易的呢?

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